业主质疑新房未住遭遇“霸王条款”

    6月底，蚌埠市民王先生一家迎来了一件大事，一年前购买的新房终于交付了。高兴之余，王先生遇到一个问题：当初购买该套房子，一是因为房子紧邻蚌埠高铁南站，位置较好，具备一定升值空间；二是为改善居住环境，为家中老人养老准备了这套房子。但由于小区尚在开发，周边配套设施没有建设起来。王先生决定暂时先将房屋空置一段时间，等配套设施建好了，周边人气上来了，再让老人入住。可在办理交付手续时，王先生却被小区物业管理公司告知，需要全额缴纳物业管理费用。

    王先生购买的是98平方米三室两厅的紧凑型住房，半年物业费400多元，王先生觉得这不合理。同样困惑的，还有家住红叶山庄的程先生。 2010年2月，程先生购置了一套约105平方米的房子。因为准备作为婚房，闲置2年多。2012年11月，程先生开始装修，直到去年5月正式入住。每年，他都要为空置房缴纳800多元物业费。程先生一再向物业声明房子暂时不住，但却遭到物业的“霸王条款”——不住也要全额缴，没商量的余地。

    采访中，记者发现，为逃避这“不该缴纳”的物业费，不少业主“八仙过海”，各显神通。家住蚌埠市高新区的刘女士，在房屋空置期间，与物业公司玩起“躲猫猫”。经济开发区一小区的江女士，找熟人托关系，对物业费进行了半价减免。记者了解到，甚至有部分业主直接拒缴物业费，造成与小区物业管理公司关系紧张。

    “房子分期开发，小区周边还在施工，直接影响了居住环境，导致老人暂时不愿入住，这并非我们住户单方面造成的，显然不应由业主承担全部责任。 ”王先生认为。 “我们没有入住，就没有享受到完整的物业服务，我认为全额缴纳物业费并不合理。 ”程先生认为。

 物业诉苦

    小区管理起步艰难

    为什么要向空置房业主收缴物业管理费？一些物业管理公司向记者倒起 “苦水”。廊坊荣盛物业服务公司蚌埠分公司，是蚌埠市较大的一家物业管理公司，旗下管理阿尔卡迪亚蓝天城、碧水湾、香堤荣府、南山郦都等10多个小区，管理总面积达300万平方米。该物业总监王琳告诉记者，新房业主在房屋交付后，需要一段时间方可入住，通常在3年左右，入住率才可达到95%以上，如果大幅给空置房物业费打折无疑让物业管理公司面临起步难的困境。

    “日常的物业管理中包括公共设施设备日常运行维护及保养、绿化管理、保安等8大项，这些管理服务并未因少数业主不使用而减少。少数业主房屋空置，并没有使整个小区物业管理成本下降。”王琳认为。这也代表了众多物业管理公司的看法。

    蚌埠康恒物业公司相关负责人王玉山从业多年。他认为，由于蚌埠市物业服务费用收费标准实行政府指导价收取。蚌埠市服务标准是2005年制定的，分四个等级服务标准，A类服务高层物业管理服务费最高 0.75元/平方米。伴随着物价上涨，收费没涨，蚌埠市物业管理服务公司的成本正在急剧上涨。 “十年前，招聘一名保安仅需600元，如今公司每月需要为每人付出1900元，还不加700多元的社保。 ”同样，荣盛物业也因工资问题已经有一年多招不满保洁人员了。少收空置房物业服务费或许将进一步加剧物业服务公司的经营困境。

  部门答复尊重业主合理化建议

    空置房物业费该收多少，成为业主与物业管理公司争执不休的话题。没有入住，是否就相当于没有享受物业服务，即不用缴纳物业管理服务费呢？法律专家告诉记者，《物权法》规定，“业主对共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”，即无论业主住不住，业主都要出钱来维护小区共有部分。

    那么除了共有部分，自有部分是否应该缴纳，缴纳份额应该占到物业服务费的几成？目前，全国、省内都缺乏统一标准。2010年开始实施的《安徽省物业管理条例》中，并没有明确规定空置房物业服务费的收取。 “2012年，在‘价格服务进社区’活动中，很多社区居民向我们反映全额收取物业费不合理，本着‘听民意、解民情’的指导思想，我们采纳了部分群众的合理化建议。 ”蚌埠市物价局业务管理科科长马丹表示。2012年，蚌埠物价局发出通知，对空置房概念进行界定，即半年以上未入住且月用电量不足2度的普通商品住房为空置房。自2013年1月1日起，蚌埠市对空置房的物业综合服务费按房屋所在小区相应等级中多层物业费收费标准的90%计收。今年1月，蚌埠市物价局进一步明确空置房物业综合服务费收费标准。

    为弥补先期入住业主在居住环境上的不足，同年蚌埠市物价局联合市住建委公布 《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》，要求开发建设单位因分期开发、分期交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未到位的，业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%，减少部分由开发建设单位承担，而具体比例要在前期物业服务合同中进行约定。

    “蚌埠市对空置房物业服务费的减免，以最高服务等级计算，每平方米也仅为6分钱，一年100平方米的房子也就节省不到10块钱。 ”马丹说。

    业内专家指出，对于物业服务费如何收取更合理，还需要真正理顺业主与物业服务公司的关系，真正让业主委员会成为业主利益的代言人。